대구 부동산 외지인 매수 비중 추이…서울·경기 투자자가 돌아오는가
부동산 시장에서 '외지인 매수' 비중은 시장의 성격을 보여주는 중요한 지표다. 실수요 중심 시장에서는 외지인 비중이 낮고, 투자 수요가 유입되는 시장에서는 외지인 비중이 올라간다. 국토교통부 실거래가 공개 시스템과 한국부동산원 외지인 매수 통계를 토대로 대구 외지인 매수 추이를 분석했다.
2021년 대구 아파트 매수자 중 외지인(대구 외 거주자) 비중은 약 18% 수준이었다. 이 시기 외지인 매수자의 출신 지역은 서울·경기 수도권이 약 60%, 부산·경남이 약 25%, 기타 지역이 약 15% 비중이었다. 수도권 투자자가 대구의 상승기를 포착해 매수에 나선 시점이다.
2022~2023년 부동산 조정 국면에서 외지인 매수 비중은 급격히 하락했다. 2023년 대구 외지인 매수 비중은 약 9% 수준까지 떨어졌다. 투자자 입장에서 대구는 '피해야 할 시장'으로 인식되면서 수도권 투자자들이 대거 빠져나갔다. 이 기간 외지인 매도는 늘었고, 매수는 줄어들면서 순유출 상태가 이어졌다.
2024년 하반기부터 변화가 감지되기 시작했다. 외지인 매수 비중이 2024년 12월 약 11%, 2025년 6월 약 13%, 2025년 12월 약 15%로 점진적으로 회복했다. 2026년 1분기 기준 외지인 매수 비중은 약 16% 수준에 도달했다. 2021년 수준(18%)에는 못 미치지만, 2023년 저점(9%) 대비로는 의미 있는 반등이다.
외지인 매수자의 출신 지역 구성도 변화가 있다. 과거에는 서울·경기 비중이 압도적이었지만, 최근에는 부산·경남·경북 등 인근 지역 매수자의 비중이 늘어난 경향이 있다. 2025년 말 기준 외지인 매수자의 지역 구성은 서울·경기 약 45%, 부산·경남 약 30%, 경북 약 15%, 기타 약 10% 수준이다. 수도권 비중이 과거보다 줄어든 대신 인근 광역권 매수가 증가한 패턴이다.
외지인 매수 지역 쏠림 현상도 눈여겨볼 대목이다. 외지인들은 주로 수성구·달서구 주요 생활권과 북구 대구역 인근에 집중됐다. 수성구 매수의 약 25%, 달서구 주요 단지의 약 20%가 외지인에 의한 매수였다. 반면 동구·서구 외곽 지역의 외지인 매수 비중은 5% 미만으로 매우 낮았다. 외지인 투자자들이 선택적으로 접근한다는 의미다.
외지인 매수가 늘어나는 배경에는 몇 가지 요인이 있다. 첫 번째는 가격 매력이다. 수도권 대비 절반 이하의 가격으로 광역시 핵심 입지 신축을 확보할 수 있다는 점이 투자자에게 어필한다. 특히 수도권 중심부 아파트를 매도하고 그 자금으로 대구 주요 지역에 2~3채를 분산 투자하는 패턴이 관찰된다.
두 번째는 전세가율 상승이다. 대구 전세가율이 70%대에 도달하면서 갭투자 진입 장벽이 낮아졌다. 매매가의 30% 정도만 있으면 갭투자가 가능한 환경이 형성됐다. 갭투자는 단기 시세 차익을 노리는 투자 기법이므로, 회복 국면에서 빠른 진입이 가능한 지역을 선호한다.
세 번째는 지역 간 상대 가격 격차다. 수도권 가격이 여전히 높은 수준을 유지하는 반면, 대구는 조정 이후 바닥을 확인하고 반등하는 국면에 있다. 상대 가격 격차가 크게 벌어진 상태에서는 '상대적 저평가 지역'에 대한 관심이 높아진다.
외지인 매수의 순기능과 역기능은 엇갈린다. 순기능 측면에서는 시장 유동성을 늘리고 가격 발견을 촉진하는 효과가 있다. 매수자가 다양화되면서 매매 거래가 활발해지고, 기존 보유자들도 매각 선택지가 넓어진다. 지역 경제에도 외부 자금 유입 효과가 있다.
역기능 측면에서는 실수요자의 매수 경쟁 부담이 커진다는 지적이 있다. 특히 젊은 실수요자들이 선호하는 중심지 신축에서 외지인 투자자와 경쟁해야 하는 상황이 벌어질 수 있다. 또한 투자 목적의 매수가 늘면 전세 물량이 증가하면서 전세 시장 구조가 달라질 수 있다.
정책 관점에서 외지인 매수에 대한 규제 가능성도 논의된다. 과거 정부는 투기과열지구나 조정대상지역 지정을 통해 외지인 매수를 억제하려 했지만, 대구는 현재 규제 지역에서 해제된 상태다. 시장 과열 신호가 뚜렷해지면 다시 규제 논의가 나올 수 있지만, 현재로서는 당장 규제 복귀 가능성은 낮다는 전망이 우세하다.
실수요자와 투자자 모두 외지인 매수 추이를 주의 깊게 살펴야 한다. 실수요자는 자신이 관심 있는 지역의 외지인 매수 비중이 급증하지 않는지 확인해 경쟁 강도를 예측할 수 있다. 투자자는 외지인 비중이 이미 높은 지역보다는 회복 초기 단계의 지역을 발굴하는 것이 차익 실현 여지를 넓힌다.
대구 부동산의 외지인 매수 회복은 시장이 '정상화 단계'로 진입하고 있다는 신호다. 실수요와 투자가 공존하는 균형 시장이 건강한 시장의 모습이기 때문이다. 다만 투자 수요가 지나치게 몰리면 다시 과열 우려가 발생할 수 있어, 균형점을 유지하는 것이 중요하다. 향후 데이터는 이 균형이 어떻게 유지되는지 지속 관찰이 필요하다.